Ordforklaring for byggesager

Hvis du opfører nyt byggeri på en tom grund, skal du sørge for, at ejendommen tilknyttes kommunens renovationsordning, og at der er plads til affaldshåndtering. Den plads, du afsætter, skal fremgå af din situationsplan. Det kan derfor være en god ide at læse om reglerne for placering af affaldsbeholdere hos FORS. Se også under punktet Bygge- og anlægsaffald.

Den person, som søger om en byggetilladelse. Det kan f.eks. være ejer af ejendommen eller en rådgiver, der søger på ejerens vegne.

BBR er et register over alle bygninger på alle adresser i Danmark. BBR administreres af Vurderingsstyrelsen. Det er bygningsejerens ansvar at sørge for, at BBR er opdateret.

BBR skal vise de faktiske forhold på grunden. Det er derfor ikke sikkert, at det, der fremgår af BBR, er opført lovligt.

Vi sørger at opdatere BBR med de informationer, vi får ind i forbindelse med en byggeansøgning. Alle andre ændringer skal du selv foretage.

Du kan ikke ændre i arealstørrelser eller anvendelser, fordi disse oftest kræver byggetilladelse.

Du kan se dine muligheder for, hvad du selv kan rette på BBRs hjemmeside.

Du kan udfylde en formular i BBR, om de ændringer, du ikke selv kan foretage, så modtager vi automatisk din henvendelse.

Skal du udregne bebyggelsesprocenten i forhold til de nuværende regler i bygningsreglementet, gøres det jævnfør følgende eksempel:

Beregning

170 m² + (40 m²+ 15 m²+ 12 m²- 50 m²) x 100 / 875 m² = 187 m² x 100 / 875 m² = 21,4 %

Skal du udregne bebyggelsesprocenten i forhold til en lokalplan, skal du udregne efter reglerne i det bygningsreglement, der var gældende, da lokalplanen blev vedtaget.

En bygning kan være udpeget som bevaringsværdig i en lokalplan. Er dette tilfældet vil der være mere restriktive regler for, hvad man må ændre, end normalt. Du kan finde oplysninger om din ejendom hos Slots- og Kulturstyrelsen.

Beregningsregler

Beregningsregler er regler for, hvordan man måler højder, udregner bebyggelsesprocenter, måler afstande med mere. Nugældende regler fremgår af Bygningsreglementet BR18, kap. 23.

Har du brug for beregningsregler fra tidligere reglementer, skal du søge i disse. Vær opmærksom på at vælge korrekt dato på siden.

Hvis du, uden fornøden byggetilladelse, har opført ny bebyggelse, har bygget til, eller hvis du har foretaget væsentlige ændringer i arealanvendelsen, kan der søges om bibeholdelsesdispensation/retlig lovliggørelse.

Dette gøres på samme måde, som hvis du søgte inden opførelse, men din ansøgning skal indeholde oplysning om, at det drejer sig om lovliggørelse, og du skal angive, hvornår ændringerne i bebyggelsen er foretaget.

Kommunen vurderer på baggrund heraf, om du kan bibeholde ændringerne, eller om du skal rive ned, dvs. fysisk lovliggøre.

En brandklasse siger noget om, hvilken brandrisiko, der er forbundet med det byggeri, du søger om. Jo højere brandklasse et byggeri er placeret i, jo større risiko er der, hvis der opstår brand.

En byggeskadeforsikring er en forsikring, som dækker alvorlige byggeskader i bygningens første 10 leveår. Den tegnes kun ved opførelse af nye boliger – ikke sommerhuse - og tegnes af det firma som opfører byggeriet.

Er man derimod selvbygger, dvs. at man selv for at indgå aftaler med de forskellige håndværkere, kan man undlade at tegne byggeskadeforsikring. I stedet underskriver man en selvbyggererklæring. Skal bygningen anvendes til udlejning, skal du udfylde og indsende en erklæring om udlejning. Som selvbygger eller udlejer skal man selv betale for udbedring af eventuelle byggeskader.

I forbindelsen med byggearbejder skal du have en plan for, hvordan du håndterer dit byggeaffald. Ved nedrivninger og ombygninger har du pligt til at anmelde dit affald til kommunen, når:

1. byggeprojektet skaber mere end ét ton affald og/eller
2. bygningen eller den del af bygningen, der renoveres eller rives ned, er større end 10 m² og/eller
3. byggeprojektet omfatter udskiftning af termoruder. Du skal derfor, ved de fleste renoveringer og nedrivninger, kontakte et firma, som kan udtage prøver og analysere dit byggeaffald.

Din grund kan være omfattet af forskellige bygge- og beskyttelseslinjer, der skal sikre, at de nærmeste omgivelser ved søer og åer samt omkring fortidsminder, skove og kirker friholdes for bebyggelse eller andre væsentlige landskabelige indgreb. Du kan finde et kort over bygge- og beskyttelseslinjer på hjemmesiden Danmarks Arealinformation. De fremgår også i Byg og Miljø, når du har valgt den adresse, du vil bygge på. Se også Byggelinjer.

En byggelinje markerer en slags grænse på din grund, hvor der er særlige regler for, om eller hvordan du må bygge. Du finder information om, hvilke byggelinjer, der er på din grund i bygningsreglementets kap. 8, i en eventuel lokalplan, eller i tinglyste deklarationer eller servitutter. Nogle lokalplaner og deklarationer opererer med tvangsbyggelinjer, som bestemmer, at dit byggeri skal følge eller tangere byggelinjen i et eller flere punkter.

Den fysiske eller juridiske person, der betaler for, at et byggearbejde projekteres og udføres.

Bygningsreglementet er det sæt regler der er for opførelse af nye byggerier samt ombygning eller tilbygning til eksisterende byggerier. Det nugældende reglement hedder i daglig tale BR18.

Den landsdækkende, digitale selvbetjeningsløsning, som altid skal bruges til ansøgning om bygge- eller nedrivningstilladelse m.m.

I forbindelse med ansøgning om byggeri, vil kommunen se på, om der er tinglyst deklarationer (servitutter) på din ejendom. Hvis det er kommunen, der er påtaleberettiget, vil vi afgøre om deklarationen håndhæves eller ej. Men er der tale om en privatretslig servitut/deklaration er det dit eget ansvar at undersøge, om denne overholdes og at indgå dialog med relevante parter.

Det skrå højdegrænseplan er reglen for, hvor høj en bygning må være i forhold til afstanden til skel. Gavltrekanter af sædvanligt omfang medregnes ikke i det skrå højdegrænseplan. Det skrå højdegrænseplan gælder ikke for sekundær bebyggelse i skelbræmmen 2,5 m fra skel. Der er særlige højderegler for sommerhuse.

En fritagelse fra at overholde gældende regler eller bestemmelser. Der kan være behov for dispensationer fra f.eks. beskyttelseslinjer, lokalplaner eller tekniske bestemmelser i bygningsreglementet.

Parcelhus eller anden bygning til én familie. Der er ofte andre regler for dobbelthuse, rækkehuse og bygninger med boliger i flere etager end for énfamiliehuse.

Den konstruktion, som udgør loft, gulv og bærende dæk mellem to etager.

En bygnings facadehøjde måles fra eksisterende terræn til skæringspunktet imellem facaden og oversiden af tagbeklædningen.

Ved sommerhuse er der særlige bestemmelser om facadehøjden.

Tegninger, som viser alle husets facader set fra de fire verdenshjørner, og dermed bliver det en tegning for husets udvendige udtryk.

Er der fortidsminder på eller i nærheden af din grund, må du ikke bygge indenfor 100 m afstand af fortidsmindet. Reglerne for fortidsminder gælder også for nogle sten- og jorddiger.

Er din bygning fredet, gælder der helt særlige regler om, hvad og hvordan du må ændre på dit byggeri. Du kan bl.a. finde mere information om fredninger og bevaringsværdier på hos Slots- og kulturstyrelsen.

Det er fredningsnævnet, der afgør sager om dispensation fra fredninger. Ansøgningen sendes direkte til Fredningsnævnet. Hvis der er tale om fredede arealer som ejes af Natur- og Miljøstyrelsen, er det dog Naturstyrelsen, som afgør sagen.

Ejeren af en ejendom skal underskrive en fuldmagt, hvis byggetilladelsen søges af en anden end ejeren. Dette kan gøres digitalt via Byg og Miljø. Alternativt kan du vedhæfte dokumentet som bilag under punktet i ansøgningen. Navnet på ejeren skal fremgå tydeligt.

Betegnelse for sager,  hvor ansøger har indsendt alle de oplysninger, der skal bruges for at sagen kan behandles, og der kan træffes en afgørelse. Bygningsreglementet har defineret, hvad der skal indsendes.

På grund af en fejl i systemet vil du efter 21 dage automatisk få meddelelse via Byg og Miljø om, at sagen er fuldt oplyst. Dette er ikke ensbetydende med, at din sag er gennemgået eller at der ikke mangler oplysninger.

Hvis dit byggeri ikke overholder byggeretten, er der stadig mulighed for at opnå en byggetilladelse. Du kan bede kommunen om en helhedsvurdering af de forhold, der er i strid med byggeretten.

Kommunen vurderer ud fra nogle givne kriterier, som er beskrevet i BR18, kapitel 8, §§ 187 – 195, f.eks. bebyggelsens samlede omfang i forhold til grundstørrelse, bebyggelsens indvirkning på omgivelserne, bebyggelsesprocent, afstandsforhold, etageantal, bebyggelsens højde, samt de ubebyggede arealers indretning. Se også Partshøring

Der findes både vandrette og skrå højdegrænseplaner. De skrå højdegrænseplaner handler om forholdet mellem bygningens højde og dens afstand til skel mod nabo, vej og sti. Jo længere væk fra skel, du placerer bygningen, jo højere må den være. Du finder reglerne i kap. 8 i Bygningsreglementet. Bemærk, at der er forskellige højdegrænseplaner for primær og sekundær bebyggelse og for enfamiliehuse og sommerhuse. 

Opfører du et nyt sommerhus, et enfamiliehus eller tilbygninger hertil, bør du få undersøgt jordbundsforholdene på din ejendom. De vil afgøre, hvordan dit fundament skal udformes. Der findes firmaer, som tager jordbundsprøver og udarbejder en rapport, som viser, hvor dybt du skal grave og fundere.

Det er regionen, der behandler sager om jordforurening. Du kan finde oplysning om forurening på din grund både på Regionens hjemmeside og på Danmarks Miljøportal. Informationerne vil også komme frem i din ansøgning i Byg og Miljø, når du indtaster adressen for det sted, du vil bygge.

Er din grund forurenet, eller er der mistanke om det, kan du skulle have en særlig tilladelse til jordhåndtering inden du kan få byggetilladelse.

Er din ejendom indenfor 300 m fra en kirke, må du ikke bygge højere end 8,5 m.

Kulturarvsarealer er f.eks. et interesseområde med skjulte fortidsminder. Områderne er ikke fredede, men man skal som bygherre være klar over, at der er en vis risiko for, at der kan dukke fortidsminder op, når man bygger. Der kan derfor være krav om, at der foretages arkæologiske undersøgelser inden byggeriet går i gang. Dette arbejde skal betales af bygherre og kan være ret bekosteligt.

Landzone er de områder af Danmark, som ikke er beliggende i byzoner eller sommerhusområder. Her er der særligt restriktive regler for byggeri.

Det er muligt, at du skal have en landzonetilladelse, inden du kan opnå en byggetilladelse.

Søger du om byggeri, der kræver landzonetilladelse, vil din ansøgning automatisk blive sendt til landzoneteamet.

Alternativt kan du selv sende en mail til byggesag@odsherred.dk, inden du søger om byggetilladelse.

Ansøger du om opførelse af en bygning, der er omfattet af reglerne om energiramme i BR18, § 259 eller § 260, skal der foretages en beregning af bygningens klimapåvirkning over dens livscyklus (LCA-vurdering). Dette krav gælder ikke for tilbygninger, ombygninger, ændret anvendelse, midlertidige flytbare pavilloner og sommerhuse. Der er endnu ikke fastsat grænseværdier for byggeri på mindre end 1000 m².

Kommunen har kun oplysninger om underjordiske rør- og kabelledninger på din grund, hvis der er indsendt oplysninger i forbindelse med tidligere byggesager. Oplysninger om ledninger i vej kan oplyses af Ledningsejerregisteret.

Hvis du eller tidligere ejere har opført bygninger eller væsentligt ændret anvendelse af eksisterende bygninger uden fornøden byggetilladelse, skal bygningen enten retligt eller fysisk lovliggøres. Fysisk lovliggørelse er nedrivning/tilbageførsel til tidligere forhold. Retlig lovliggørelse er meddelelse om byggetilladelse til eksisterende forhold - også kaldet bibeholdelsesdispensation. Ansøgning om retlig lovliggørelse søges gennem Byg og Miljø. Det er dog en god idé at afklare med kommunen, om der er mulighed for, at det opførte kan opnå byggetilladelse, INDEN du indsender ansøgningen.

Naturbeskyttelsesloven omfatter f.eks. fortidsmindebeskyttelseslinjer, strandbeskyttelseslinjer og skovbyggelinjer. Fortidsminder beskyttes som udgangspunkt ved, at du ikke må bygge tættere på end 100 m.

Beskyttelse af fortidsminder administreres af Miljøstyrelsen.

Strandbeskyttelseslinjer skal beskytte vores kystområder fra bebyggelse, og der er derfor ret strenge regler for byggeri indenfor strandbeskyttelseslinjen. Eventuelle dispensationer skal udstedes af Kystdirektoratet.

Skovbyggelinjer er lavet for at sikre det frie udsyn til skoven og skovbrynet, samt for at bevare skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyreliv. Der er derfor typisk en linje på 300 m i nærheden af en skov, hvor der ikke må bygges. Der er dog nogle undtagelsesregler. Skovbyggelinjer administreres af Miljøstyrelsen.

Se naboorientering eller partshøring, da ordet 'nabohøring' er en misforstået sammenblanding af disse begreber. 

Hvis du har søgt om dispensation fra en bestemmelse i en lokalplan, kan kommunen vælge at sende din ansøgning ud til naboorientering, hvis vi skønner, at det ansøgte har betydning for beboere og andre med relevante interesser i området.

Der gives som regel 14 dage til at indgive bemærkninger til det ansøgte. Eventuelle kommentarer tages med i vurderingen af det ansøgte. Det er alene kommune, der træffer afgørelsen.

OBS! En naboorientering er ikke det samme som en partshøring (se under P).

En overkørsel er det sted på grunden, hvor man må køre ind på grunden med biler og lignende. Du må ikke etablere overkørsler uden tilladelse. Normalt kan du kun få tilladelse til én overkørsel til din grund. Tilladelser til overkørsel gives af vores trafikteam i Odsherred kommune.

Det kræver tilladelse også tilladelse at ændre på en eksisterende overkørsel, f.eks. at gøre den bredere. Der skal indsendes en målsat tegning af, hvor overkørslen placeres.

Man er part i en sag, hvis man har væsentlig og individuel interesse i sagen, og sagen virker til ugunst for parten jf. Forvaltningslovens § 19.

Det er kommunen, der vurderer, hvem der er parter, og om der skal foretages partshøring. Personer, som har partsstatus, bliver kontaktet af kommunen, som orienterer om sagen og giver parten mulighed for at indgive saglige oplysninger eller bemærkninger til sagen.

Partens oplysninger og bemærkninger medtages som grundlag for afgørelsen, men det er kommunen, der træffer afgørelsen.

Tegning, der viser et vandret snit af hver etage i byggeriet, så både skillevægge og omridset af etagen er vist.

Metoder til brandsikring, som er forhåndsgodkendte. Til bygningsreglementets kapitel 5 - Brand, er der en lang række vejledninger. En del af dem beskriver præ-accepterede løsninger for brandsikring af forskelige typer af byggeri. Vær opmærksom på, at du skal vælge den vejledning, som er relevant for dit byggeri.

Når der tinglyses en servitut eller deklaration, fremgår det, hvem der er påtaleberettiget. Det vil sige, hvem der bestemmer, om deklarationen eller servitutten skal overholdes.

Regnvand (overfladevand) er betegnelsen for vand fra tage og fra områder med belægning.

Der kan være krav om, at du har en separat ledning til regnvand eller at du skal håndtere regnvandet på egen grund. Dette vil oftest fremgå af en lokalplan.

En (bygherre)rådgiver er en person, der hjælper bygherren med f.eks. udarbejdelse af tegnings- og beskrivelsesmaterialet og evt. udfylder og indsender ansøgningen til kommunen.

Eksempler på sekundære bygninger er udhuse, carporte, garager, drivhuse og overdækkede arealer. Udestuer, annekser, shelters og saunaer er IKKE sekundær bebyggelse.

Tegning, der viser hele grunden samt alle bygninger på grunden, inklusive det ansøgte.

Det skrå højdegrænseplan udgør forholdet mellem bygningens højde, og hvor den må placeres på matriklen i forhold til skel. Du finder reglerne i vejledningen til kap. 8 i Bygningsreglementet. Bemærk, at der gælder andre højdebegrænsninger for sommerhuse og for sekundære bygninger placeret i skelbræmmen både ved enfamiliehuse og sommerhuse.

Skovbyggelinjer er lavet for at sikre det frie udsyn til skoven og skovbrynet, samt for at bevare skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyreliv. Der er derfor typisk en linje på 300 m i nærheden af en skov, hvor der ikke må bygges. Der er dog nogle undtagelsesregler. Skovbyggelinjer administreres af Miljøstyrelsen.

Spildevand er betegnelsen for det vand, der løber i kloakken fra toiletter, køkken og bad. Spildevandet skal som udgangspunkt være adskilt fra din regnvandsinstallation. Du skal være opmærksom på, at kloakarbejde skal udføres af en autoriseret kloakmester. Har du spørgsmål vedr. spildevandsinstallation,  kan du kontakte Holbæk kommunes spildevandsafdeling.

Strandbeskyttelseslinjer skal beskytte vores kystområder fra bebyggelse, og der er derfor ret strenge regler for byggeri indenfor strandbeskyttelseslinjen. Eventuelle dispensationer skal udstedes af Kystdirektoratet.

Jordoverflade - især med hensyn til kontur og kurver.

Tilpasning af terrænet på grunden. Der er ofte fastsat regler i en lokalplan for, hvor og hvor meget du må terrænregulere på din grund.

En gulvkonstruktion, der opbygges direkte på jordbunden. 

Der kan være krav om at dit byggeri skal tilsluttes til en varmeforsyning. Kravet kan f.eks. fremgå enten af en lokalplan eller som et tinglyst dokument, fremgår der ikke noget disse steder, kan du sende en forespørgsel til kommunen.

Tinglysningen indeholder bl.a. servitutter og deklarationer, som er tinglyst på din ejendom.

Tegning, der viser et lodret snit tværs gennem bygningen, så man kan se indvendige højder og konstruktionsopbygninger i etageadskillelser, ydervægge, terrændæk og tag. 

Der skal tages stilling til hvilken opvarmningsform byggeriet skal opvarmes med. Oplysningen skal registreres i BBR.

Placeringen af en varmepumpes ude-del er ikke reguleret af byggelovgivningen. Det er ejers ansvar, at varmepumpen ikke medfører væsentlige støjgener på naboejendommene. Støjforhold er reguleret i Miljøbeskyttelsesloven, og de faktiske støjpåvirkninger på den tilgrænsende ejendomme kan først måles efter ibrugtagningen.

Har du brug for at opmagasinere materialer udenfor din egen grund i forbindelse med byggearbejder, kræver det en tilladelse fra vores vejmyndighed.

Højden af ydervæggen måles fra det naturlige, eksisterende terræn til skæringen mellem facaden og tagbelægningens overside.